안녕하세요. 힐링라이프저널의 힐라공주입니다.
큰 아이가 중학교 진학을 앞두고 있어서 이사계획을 세우고, 부동산에 집을 내놓은 상황인데,
최근, 몇 달 새 주택담보대출 자격 요건이 까다로워지고, 대출이자도 상승하고 있어서
부동산 시장이 주춤한 상태이고, 집값은 조금씩 상승세를 보이고 있더라구요.
이사를 가고 싶은 몇 몇 지역을 정해서 부동산을 돌아보았는데요, 네이버 시세가 보다는 대략 5,000만 원 이상 차이가 나더라고요.(경기도 남부 지역 기준)
그래서, '지금 이 시점에 이사를 하는게 맞나?' 하는 의구심이 드는 것이 사실입니다.
하지만, 이미 집을 내 놓은 상황이기도 하고 이사를 하기로 결정한 상황이기 때문에,
오늘은 2024년 10월 현재 기준, 주택담보대출에 대해 조금 자세히 알아보고자 합니다.
목차
1. 주택담보대출(주담대)이란?
주택담보대출이란 아파트, 빌라와 같은 주택을 담보로 제공하고 금융기관에서 돈을 빌리는 대출을 의미합니다. 우리나라의 경우에는 내 집마련에 상당한 관심을 가지고 집 한 칸을 마련하기 위해 사회에 뛰어든 이후부터 고군분투합니다. 부모님의 도움을 받아 내 집마련을 한다면 걱정이 없겠지만, 소수에 해당되는 이야기이고,
대다수 사람들은 국가의 지원을 받거나 자격요건이 안되면 은행에서 돈을 빌려 주택을 마련하게 되지요.
집을 매매할 때, 매매하려는 집을 담보로 제공하고 그 담보에 상응하는 금액을 대출받을 수 있습니다. 담보대출이기 때문에 일반 신용 대출에 비해서 금리는 낮습니다.
2. 주택담보대출 한도 조건: 꼭 알아야 할 LTV, DTI, DSR
1. LTV(Loan to Value): 주택가격 대비 대출 가능한 금액의 비율
LTV 한도는 지역마다 조금씩 다를 수 있습니다. 정부에서는 투기 지역, 투기과열 지역, 조정대상 지역, 비규제 지역을 지정해서 한도를 다르게 적용하고 있지요. 일반 서민 기준, 실수요목적이라면 보통 70%라고 생각하시면 됩니다.
이해하기 쉽게 예를 들면, 내가 매매하려는 주택의 가격(공시지가: 국민은행 사이트에서 확인 가능)이 5억 원이고, LTV가 70% 적용받을 수 있다면,
LTV계산: 5억 원 ×0.7=3억 5천
주담대를 통해 최대 3억 5천만 원까지 대출이 가능하다는 것입니다.
2. DTI(Debt to income): 연간소득 대비 대출원리금 상환비율, 총부채상환비율
연 소득 대비 연간 원리금(원금+이자) 상환액과 다른 부채를 합한 금액이 금융당국에서 정한 일정 수준을 넘으면 안 됩니다.
예를 들어, DTI가 60%에 해당되고 연소득이 5,000만 원이라고 한다면,
원리금 상환액이 3,000만 원을 넘을 수는 없습니다.
DTI는 자신의 소득 대비 대출 한도가 높아지기 때문에 소득이 높을수록 대출한도도 상향됩니다. 만약, 2억 원의 원금을, 연 4%의 이율, 상환 기간은 20년으로 설정하여 대출을 받았다고 가정해 봅시다.매월, 원금과 이자를 균등하게 갚아나가는 <원리금 균등 상환 방식>으로 계산을 해 본다면,
매월, 121만 원 정도를 20년 동안 갚아야 한다는 뜻입니다.
보기 쉽게 LTV와 DTI를 표로 작성하여 아래에 첨부합니다.
3. DSR(Debt Savings Ratio): 총부채 원리금 상환 비율
DRS은 주택담보대출 외에 개인의 모든 빚을 기준으로 돈을 빌릴 수 있는 한도, 즉 상한선을 정하는 방법입니다. 차주가 보유한 모든 대출의 연간 원리금상환액을 연간소득으로 나누어 산출됩니다.
즉, 주택담보대출의 원리금을 포함한 마이너스 통장, 자동차 할부금, 신용카드대출, 학자금대출, 전세자금대출 등 모든 대출의 원리금을 포함합니다.
2024년부터는 스트레스 DSR이 적용됩니다.
스트레스 DSR이란 변동·혼합·주기형 대출상품에 대해 미래에 금리가 인상될 것을 미리 반영해, 일정 수준의 가산금리를 더해서 부과하는 것으로, 차주의 대출한도를 줄이는 데 목적을 둔 제도입니다.
3. 주택담보대출 상환방식
대출 신청 시, 원금과 이자를 어떤 방식으로 상환할지 결정하게 되는데요,
보통은 분할 상환 대출 상품은 1년 이상 최장 30년까지 상환 기간을 정할 수 있고, 일시 상환 대출 상품은 보통 1년에서 5년 사이에서 정할 수 있습니다.
상환방식은 세 가지가 있습니다.
1. 원금 균등 상환
매달 원금을 균등하게 갚고, 이자는 시간이 지날수록 줄어드는 방식입니다. 갚고 남은 원금에 비례해 이자가 적용되기 때문에, 초기에는 비교적 큰 원금 상환 부담이 크지만 대출 기간 중 부담할 이자가 가장 적은 방식입니다.
2. 원리금(원금+이자) 균등 상환
가장 많이 이용하는 방법으로, 매달 원금과 이자를 균등하게 갚아나가는 방식입니다. 초기에는 이자를 많이 내다가 차차 원금 상환 비율이 높아지는 방식이라, 생각보다 원금이 줄어드는 속도가 느립니다. 하지만, 매달 갚아야 하는 금액이 일정하기 때문에 많은 차주들이 이용하는 방식입니다.
3. 만기 일시 상환
대출 기간 동안 이자만 내다가, 만기에 원금을 일시적으로 갚는 방식입니다. 대출 기간 동안에는 이자만 갚으면 되기 때문에 매월 부담을 적을 수 있지만, 총 부담해야 하는 이자비율이 가장 높은 방식입니다.
자신이 갚아 나갈 수 있는 상황과 방법을 잘 고려하여 상환 계획을 수립하시기를 바랍니다.
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